Le crédit hypothécaire danois: le plus solide du monde?

P6031058En pleine tempête financière au cours du mois d’octobre 2008, George Soros appelait le gouvernement américain à copier le modèle danois de crédit hypothécaire afin d’assurer une plus grande transparence sur les marchés financiers. Presque deux ans après, le message n’a pas changé. Le célèbre investisseur entend même promouvoir ce modèle de manière plus concrète à travers la mise en place d’une joint-venture entre le fonds d’investissement qu’il dirige et VP Securities A/S (1).

Il faut dire que le marché hypothécaire danois est sans aucun doute le plus solide du monde. Il n’a jamais connu de défaut en plus de 200 ans d’existence. Cette solidité résulte des caractéristiques suivantes:

– Le support d’investissement est constitué par des obligations hypothécaires. Le marché n’est donc pas aux mains du secteur bancaire mais d’un nombre limité d’établissements de crédit hypothécaire.

– Crédit limité  à 80% de la valeur du bien pour un logement et à 60% pour un local commercial.

– Interdiction de revendre le prêt à des tiers.

– Un emprunteur peut rembourser son prêt par anticipation sans pénalité. Il peut également le racheter en acquérant les obligations correspondantes.

– Les quelques établissements de crédit hypothécaire ne sont pas exposés au risque de remboursement anticipé: l’ensemble des risques est supporté par les investisseurs (fonds de pension, banques commerciales, assureurs…).

– Les investisseurs bénéficient d’un cadre stable constitué par la politique de taux de change fixe entre la couronne et l’euro (possibilité de couvrir le risque de taux non désiré sur les marchés en euros).

– Règlementation stricte: existence du « principe d’équilibre », qui stipule que les établissements de crédit hypothécaire financent leurs prêts en émettant des obligations comportant des flux de trésorerie identiques à ceux des prêts sous-jacents.

– Absence de tout système de subprime.

Bien sûr, le Danemark n’a pas échappé à la vague de dérèglementation des années 90. Les prêts à taux variables ont été introduits en 1996, les prêts à amortissement in fine (sans obligation de rembourser le capital pendant une période donnée) en 2003, et les prêts dits “SDO” (encore plus flexibles) en 2007. En raison de la baisse des taux d’intérêt, les prêts à taux variable, notamment ceux renégociés tous les ans («flexlån») ont bénéficié ces derniers mois d’une popularité grandissante, ce qui est susceptible de poser des problèmes à certains ménages lorsque les taux d’intérêt repartiront à la hausse.

C’est dans ce contexte que doit être interprétée la politique suivie par le gouvernement en direction des ménages danois depuis le début de la crise (baisses d’impôt, autorisation donnée en 2009 de percevoir une partie de son épargne-retraite), leur endettement étant comparativement plus élevé que leurs voisins européens. Le marché de l’immobilier a toutefois largement résisté à la forte baisse des prix des appartements constatée dans la capitale (-35% entre 2006 et 2009!): si le nombre de ventes forcées a inévitablement augmenté, il reste à un niveau étonnamment faible dans une perspective historique.

Paradoxalement, le modèle danois pourrait être remis en cause par Bruxelles. Un bras de fer est engagé entre la Commission et le Danemark dans le cadre de la révision de la directive sur les fonds propres (2). L’association des établissements de crédit hypothécaire (Realkreditrådet) estime que selon ce projet de révision, « les établissements de crédit hypothécaire devraient être considérés et comptés comme des actifs non liquides et risqués » et seraient par exemple tenus de financer une seconde fois les prêts accordés sur la base de l’émission d’obligations d’une maturité d’un an par un emprunt d’une échéance supérieure (3). Le crédit hypothécaire deviendrait ainsi plus cher…

(1) « Soros vil markedsføre dansk realkredit-model » Berlingske Tidende, 8 juin 2010 et ”George Soros: kig mod Danmark” Berlingske Tidende, 13 octobre 2008. Pour plus d’informations sur VP Securities A/S: www.vp.dk

(2)www.europa.eu/rapid/pressReleasesAction.do?reference=IP/10/197&format=HTML&aged=0&language=FR&guiLanguage=fr

(3) « Response of the Association of Danish Mortgage Banks to the EU proposal for new liquidity and capital adequacy rules » Realkreditrådet (Association des établissements de credit hypothécaire), 16 avril 2010 http://www.realkreditraadet.dk/Current_issues.aspx?M=News&PID=973&NewsID=403

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Une réponse à “Le crédit hypothécaire danois: le plus solide du monde?

  1. L’analyste financier Adrian Salbuchi vous propose de revenir sur les mécanismes du système financier international. En se basant sur l’exemple très précis de l’Argentine, il démontre les limites du système actuel. Vous y découvrirez pour quelles raisons ça ne pas fonctionner. Sa perspective pour l’avenir est très simple, l’effondrement complet. La seule solution de sauvegarder votre capital est de changer dès aujourd’hui vos monnaies papier en bien tangible ayant une réelle valeur. Car selon lui c’est bien toute l’économie mondiale qui va très rapidement s’effondrer.
    Explication Crise Financière

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